SAIBA TUDO SOBRE ARRENDAMENTO RURAL

SAIBA TUDO SOBRE ARRENDAMENTO RURAL

De forma clara e objetiva, colocaremos tudo o que você precisa saber na hora da elaboração ou da extinção de um contrato de arrendamento, sendo você o arrendatário ou o proprietário da terra.

Em primeiro lugar, você sabia que os contratos agrários de arrendamento e parceria rural são disciplinados pelo que chamamos de ESTATUTO DA TERRA (Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1.964)?

Só que vinculado a ele há outra lei, que traz os aspectos formais do Estatuto, através do Decreto nº 59.566, de 14 de novembro 1.966.

As 02 (duas) leis falam sobre as relações ou negócios jurídicos do homem do campo no exercício da exploração da terra.

Apesar de ter certa semelhança com as locações de imóveis urbanos, existem alguns pontos que são específicos do arrendamento rural, que aqui serão destacados.

AFINAL, O QUE É O ARRENDAMENTO RURAL?

É um contrato agrário, por meio do qual uma pessoa (chamado de arrendador) se obriga a ceder à outra (chamado de arrendatário), o uso e o gozo de imóvel rural, para nele exercer atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativista ou mista, em troca de certa retribuição ou aluguel, em valor fixo.

O contrato de arrendamento rural pode ser firmado por tempo determinado, ou não, e terminará sempre depois de finda a colheita, pois é direito do arrendatário retirar os frutos da sua produção, caso só seja possível após o prazo de vigência do contrato.

Tendo em vista que as atividades rurais comumente são afetadas por motivos de força maior (como o clima, por exemplo), a lei prevê que nestes casos, os prazos serão prorrogados nas mesmas condições, até a ultimação da colheita.

Quando o contrato de arrendamento for realizado por tempo determinado, a lei estabelece seu prazo mínimo, a depender do tipo de atividade que será desenvolvida na terra, visando garantir ao arrendatário um período suficiente para que seja possível a obtenção do lucro, pois para exercer qualquer atividade, o arrendatário precisa investir certa quantia e os resultados dependem do tipo de cultura a ser realizado.

Vejamos quais são esses prazos mínimos legais:

  • 03 (três) anos, nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura temporária e ou de pecuária de pequeno e médio porte, ou em todos os casos de parceria;
  • 05 (cinco) anos, nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura permanente e ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias primas de origem animal, ou em todos os casos de parceria;
  • 07 (sete) anos, nos casos em que ocorra atividade de exploração florestal.

Ao final do prazo, o arrendatário tem preferência à renovação do arrendamento, que se dá automaticamente, salvo se o proprietário (arrendador), em até 06 (seis) meses antes do vencimento do contrato, notificá-lo extrajudicialmente quanto às propostas existentes, ou declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente (ou por descendente seu).

Se a desistência da renovação ocorrer por parte do arrendatário, este deverá manifestar-se nos 30 (trinta) dias seguintes ao término do prazo do contrato. Lembrando que todas as declarações deverão ser registradas no competente Registro de Títulos e Documentos.

O contrato de arrendamento por prazo indeterminado é aquele em que os contratantes não estipulam prazo para o término do contrato. Em relação a estes contratos, visando garantir os direitos do arrendatário, a legislação prevê que se presumem feitos pelo prazo mínimo de 3 (três) anos, e resguarda a regra aplicada aos contratos por prazo determinado, de que o contrato terminará sempre após a colheita.

A Remuneração do contrato de arrendamento.

Ela pode se dar sob qualquer forma de pagamento. Entretanto, a lei também estabelece limites quanto ao valor, sendo que não poderá ultrapassar 15% (quinze por cento) do valor cadastral do imóvel, incluídas as benfeitorias, e quando se tratar de arrendamento parcial, isto é, quando o arrendamento recair sobre apenas parte do imóvel total, o valor da remuneração pode chegar a 30% (trinta por cento) do valor cadastral do imóvel.

E o que são as benfeitorias?

São as obras feitas no imóvel, destinadas a sua conservação, seu melhoramento ou sua ornamentação.

Por falar nelas, o legislador, buscando evitar o enriquecimento sem causa, previu quanto ao direito de indenização sobre estas, que inevitavelmente são feitas pelo arrendatário durante o transcorrer do contrato.

As benfeitorias necessárias são aquelas feitas para conservar e evitar o perigo de dano ao imóvel. Estas geram ao arrendatário o direito de indenização. Um exemplo é o reparo no telhado da sede da fazenda, para evitar sua deterioração ou a realização de curvas de níveis, para evitar a ocorrência de erosão.

As benfeitorias úteis são as realizadas para melhorar as condições do exercício da atividade agropecuária na propriedade, e também devem ser indenizadas. Exemplo de benfeitoria útil é a construção de um barracão para guardar maquinários.

Já as chamadas benfeitorias voluptuárias, são aquelas feitas por mero “luxo” daquele que utiliza o imóvel, e só serão indenizadas se tiverem sido autorizadas pelo proprietário! Exemplo que melhor caracteriza uma benfeitoria voluptuária é a construção de uma piscina na sede da propriedade arrendada.

Além do mais, existem as benfeitorias indenizáveis, que são aquelas acessórias ao imóvel e podem ser removidas da terra pelo arrendatário quando do término do contrato, como por exemplo um pivô de irrigação ou uma ordenhadeira.

ATENÇÃO! Se, ao final do contrato, o proprietário da terra recusar-se a indenizar as benfeitorias úteis e necessárias ou as voluptuárias anteriormente autorizadas, o arrendatário terá o direito de retenção por benfeitorias, ou seja, poderá permanecer no imóvel, enquanto não for indenizado. Entretanto, se nesse período efetuar o plantio, não poderá deixar de cumprir as obrigações geradas pelo contrato de arrendamento, pois seus direitos não eximem suas obrigações!

Muitas pessoas também confundem o contrato de arrendamento com o contrato de parceria rural.

E o que vem a ser a “parceria rural”?

A parceira rural se difere do arrendamento, pois nesta o proprietário cede o uso específico da terra, além de compartilhar lucros e prejuízos. Isto é, o valor recebido pelo proprietário é diretamente influenciado pela produção, e é esse o ponto que diferencia a parceria rural do arrendamento, já que o contrato de arrendamento determina quantia fixa a ser paga pelo arrendatário.

Por falar em parceria rural, é importante lembrar que o regime tributário incidente sobre o arrendamento e a parceria rural se difere da seguinte forma:

  • Quando se trata de parceria rural, o proprietário da terra será tributado no regime da atividade rural, sendo favorecido pela Lei 8.023/90, ou seja, na composição da base de cálculo, o resultado da atividade rural, quando positivo, limitar-se-á a 20% (vinte por cento) da receita bruta no ano-base, conforme determina o artigo 5º da referida lei.
  • Quando se trata de arrendamento, o arrendador não se beneficiará do regime citado, já que não explora a atividade rural, pois quem explora é o arrendatário. O valor recebido pelo arrendador é tributado nos termos do Regulamento do Imposto Sobre a Renda (IR), pois o arrendamento é considerado uma atividade de locação do imóvel, ao passo que apenas o arrendatário será beneficiado pelo regime da atividade rural, explicado no tópico acima.

Nesse sentido, ao proprietário da terra é mais benéfico o tratamento aplicável à parceria rural, e isso por vezes dá ensejo a contratos de arrendamento formulados como se fossem contratos de parceria rural, na intenção de burlar a lei e diminuir a carga tributária do proprietário da terra, dando origem à chamada parceria rural “maquiada”. Diante desta fraude, deve-se prevalecer a substância do contrato, ou seja, o que de fato ocorre! Portanto, se o contrato for indevidamente denominado de parceria rural, e na realidade tratar-se de arrendamento, o negócio jurídico será desconsiderado pelo Fisco, além de que o arrendador será autuado para que recolha a diferença do imposto sobre a renda, que será apurada com as penalidades legais. E por ser uma fraude, o arrendador não partilha os lucros e nem os prejuízos. O valor pago em detrimento do contrato de arrendamento é sempre pago em quantia fixa, portanto a ele não se aplica o regime mais benéfico de tributação.

Muitos brasileiros tiram seu sustento do meio rural e as atividades rurais contribuem significativamente com a economia do Brasil. E o arrendamento rural é uma prática usual em nosso país. Por isso, é de suma importância que você, produtor, tenha acesso às informações a respeito destes contratos, que são tão relevantes e proporcionam aos proprietários rurais que cumpram a função social de suas terras, que é produzir!!!

Escrito por

Renata Cattapan.

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